중개인에게 중요한 이유
원리금 상환 구조를 알면 처음 몇 년 동안 자기 지분이 왜 적게 쌓이는지, 15년 대출이 왜 이자를 크게 줄이는지, 리캐스트가 왜 상환액을 낮추는지 설명할 수 있습니다. 매수인이 '왜 원금으로 가는 돈이 이렇게 적나요?'라고 물을 때의 답이며, 추가 상환과 대출 기간에 대한 대화의 출발점이 됩니다.
용어
원리금 상환(Amortization)
원리금 상환(amortization)은 고정금리 주택담보대출을 갚아 나가는 방식입니다. 매월 상환액은 같지만, 초기 상환액은 대부분 이자이고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다. 회차별로 이 비율을 보여 주는 표를 상환 스케줄(amortization schedule)이라고 합니다. 원금을 추가로 상환하면 기간이 짧아지고 총이자가 줄어듭니다.
예시
예시: $382,500를 연 6.75%, 30년으로 빌리면 첫 상환액 약 $2,481 중 이자가 약 $2,152, 원금이 약 $329입니다. 20년 차가 되면 매회 상환액의 절반 이상이 원금으로 갑니다.
주제별 질문
원리금 상환(Amortization): 자주 묻는 질문
초기 상환액은 왜 대부분 이자입니까?
이자는 남은 원금에 부과되며, 남은 원금은 처음에 가장 많기 때문입니다. 잔액이 줄어들수록 상환액은 같아도 이자 비중은 줄고 원금 비중은 커집니다.
추가 상환을 하면 상환 구조가 바뀝니까?
원금을 추가로 갚으면 잔액이 더 빨리 줄어 상환 기간이 짧아지고 총이자가 줄어듭니다. 리캐스트나 재융자를 하지 않는 한 의무 상환액은 그대로입니다.