Khấu hao khoản vay là cách một khoản vay thế chấp lãi suất cố định được trả dần: mỗi khoản trả hằng tháng như nhau, nhưng các kỳ đầu chủ yếu là lãi, các kỳ sau chủ yếu là gốc. Bảng thể hiện cách chia này theo từng kỳ gọi là lịch khấu hao (amortization schedule). Trả thêm tiền gốc giúp rút ngắn lịch và giảm tổng tiền lãi.
Khấu hao giải thích vì sao người mua tích lũy rất ít vốn chủ sở hữu trong nhà (equity) vài năm đầu, vì sao khoản vay 15 năm tiết kiệm nhiều tiền lãi đến vậy, và vì sao recast giúp giảm khoản trả. Khi người mua hỏi “sao trả vào gốc ít thế?”, đây chính là câu trả lời, và nó mở ra cuộc trao đổi về trả thêm và kỳ hạn vay.
Ví dụ: với khoản vay $382,500, lãi suất 6.75%, kỳ hạn 30 năm, khoản trả đầu tiên khoảng $2,481 gồm khoảng $2,152 tiền lãi và $329 tiền gốc. Đến năm thứ 20, hơn một nửa mỗi khoản trả là tiền gốc.
Vì lãi được tính trên dư nợ còn lại, vốn cao nhất lúc đầu. Khi dư nợ giảm, phần lãi thu hẹp và phần gốc tăng lên, dù khoản trả vẫn giữ nguyên.
Trả thêm tiền gốc làm dư nợ giảm nhanh hơn, giúp tất toán sớm hơn và giảm tổng tiền lãi. Khoản trả bắt buộc vẫn giữ nguyên, trừ khi khoản vay được recast hoặc tái cấp vốn.
Công cụ tính có sẵn định nghĩa, miễn phí với gói Agent.
Gói Agent không cần thẻ thanh toán · Dùng thử miễn phí 14 ngày với gói Team và Brokerage